Eerste Wkb-pilot in groot onderhoud

In 2023 treedt de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking. Een wet die bewoners en gebruikers moet verzekeren van kwalitatief goede gebouwen. Die het toezicht op geleverde kwaliteit (voorheen belegd bij de gemeente) beter en completer maakt. En die de aansprakelijkheid van de aannemer voor eventuele gebreken fors aanscherpt! Niet zo vreemd dus dat overal in het land pilots lopen om alvast ervaringen op te doen met de nieuwe wet.

De pilots rondom Wkb vinden vooral plaats in nieuwbouw. In Gemert loopt echter een eerste pilot die betrekking heeft op groot onderhoud/verduurzaming. Gemeente, opdrachtgever GoedWonen Gemert, kwaliteitsborger Vertex en aannemer Huybregts Relou slaan de handen ineen om ervoor te zorgen dat de Wkb daadwerkelijk de winst brengt die zij zou moeten brengen.

Vaste samenwerking in VB GO

Woningcorporatie GoedWonen Gemert werkt al jaren nauw samen met Huybregts Relou om via het concept VB GO haar woningbestand – in totaal zo’n 3.000 woningen – te verduurzamen. “Dat zijn met name woningen uit de jaren ’50, ’60 en begin ’70,” licht Edwin Reijnders, projectleider vanuit de corporatie, toe. “Deels gaat het hierbij om verbetering van het energielabel, van C of D naar A++. De woningen die Huybregts Relou voor ons aanpakt – in deze pilot zijn er dat 21 – krijgen een upgrade tot nul op de meter. Ook al onze nieuwbouw is NOM. Wat dat betreft is GoedWonen Gemert bijzonder ambitieus. Wij lopen graag voorop, om onze huurders in een comfortabele en duurzame woning te laten wonen, tegen zo laag mogelijke woonlasten.”

Nul op de meter

De woningen die GoedWonen Gemert en Huybregts Relou onder handen nemen, krijgen tegen de bestaande schil een volledig nieuwe thermische buitenschil, legt Bram Staals, projectcoördinator bij Huybregts Relou, uit. “Beneden een traditionele spouwmuur-opbouw, boven 17 cm eps-isolatie met stukwerk. Het dak wordt vervangen door stalen sandwichpanelen en zonnepanelen. We installeren een uitgekiend ventilatiesysteem, gekoppeld aan een WTW-installatie. De gasgestookte CV-ketel gaat eruit en wordt vervangen door een full electric lucht-water warmtepomp, de gaskookplaat door een inductie-variant. Zo komen we tot een volledig gasloze, energieneutrale woning.”

Gemeente doet stapje terug

GoedWonen Gemert investeert fors en wil dan ook dat kwaliteit wordt geleverd. Wat dat betreft is er in de jarenlange samenwerking met Huybregts Relou nooit iets aan te merken geweest. Maar de Wkb wil die kwaliteit zwart op wit. Marc Kerkhof is kwaliteitsmedewerker bij de gemeente Gemert-Bakel en als projectleider Wkb bij de pilot betrokken. “De gemeente was en blijft degene die vergunningen verleent in het kader van bestemmingsplan en beeldkwaliteit. Tot nu toe lag ook de toetsing van de technische kwaliteit op het gemeentelijke bordje, maar die taak wordt nu belegd bij een onafhankelijke marktpartij. Daar ligt deze ook beter, omdat zo’n partij daarin is gespecialiseerd en simpelweg meer kwaliteitsborgers kan inzetten, die het hele proces veel intensiever en dus zorgvuldiger kunnen monitoren. In feite doet de gemeente een stapje terug en hoeven wij – buiten welstand en bestemmingsplan – alleen nog maar na te gaan of alles volgens de regels is verlopen.”

Toetsing technische onderdelen Bouwbesluit

Nieuwe rollen, taken en verantwoordelijkheden. Martien Momberg van kwaliteitsborger Vertex licht de route toe. “Een opdrachtgever gaat met zijn plan naar de gemeente ter beoordeling van welstand en bestemmingsplan. Oordeelt de gemeente positief, dan volgt een omgevingsplanactiviteit. Vervolgens is de planeigenaar verplicht om een kwaliteitsborger in de arm te nemen, om het plan op de technische onderdelen van het Bouwbesluit te toetsen. Die toetsing vindt aan de voorkant plaats, vanuit de papieren versie. En vervolgens aan de achterkant, als het werk wordt uitgevoerd. Daar controleren wij kortgezegd of dingen daadwerkelijk worden gemaakt zoals ze zijn getekend, berekend en vastgelegd. Is dat het geval, dan geven wij een Verklaring Gereedmelding af. Die wordt samen met het Dossier Bevoegd Gezag bij de gemeente aangeleverd. Twee weken na deze melding mag het bouwwerk in gebruik worden genomen.”

Belangrijk leerpunt

Met dat laatste raakt Momberg een eerste leerpunt vanuit de pilot. Kerkhof: “De wet stelt dat je een bouwwerk pas mag gebruiken als het geheel klaar is. Formeel zou dat betekenen dat GoedWonen Gemert de eerste van de 21 woningen in deze pilot pas mag verhuren, als ook de rest is opgeleverd. Dat is natuurlijk niet werkbaar en zal wettelijk anders moeten worden geregeld.” Inmiddels is er vanuit Rijksoverheid al een notitie over dit punt naar gemeenten uitgegaan. Als de kwaliteitsborger geen melding doet dat er qua Bouwbesluit onderdelen niet in orde zijn, mag de woning in gebruik worden genomen. De formele Verklaring Gereedmelding dient dan bij de laatste woning te worden afgegeven.

Versterking kwaliteitsbewustzijn

Andere leerpunten? “De Wkb versterkt je kwaliteitsbewustzijn,” antwoordt Staals. “Huybregts Relou is een serieus bedrijf dat altijd al onbesproken kwaliteit levert. Wat dat betreft verandert er niets. Maar wat wél verandert, is dat nu alles expliciet moet worden vastgelegd en gedocumenteerd. Dat lijkt omslachtig, maar daardoor ga je je processen nog zorgvuldiger inrichten, ben je nog alerter op inkoop en voorkom je faalkosten. Je maakt bewuster keuzes, bent nog nadrukkelijker met kwaliteit bezig. Dat weegt absoluut op tegen het extra administratieve werk.”

Nieuw aansprakelijkheidsrisico

Momberg noemt een andere, uitermate belangrijke reden voor die extra administratie. “De Wkb kent zowel een publiekrechtelijke als privaatrechtelijke kant. Wij als kwaliteitsborgers toetsen aan die publiekrechtelijke kant de technische zaken. Maar zeker zo belangrijk voor de aannemer is de gewijzigde aansprakelijkheid aan de privaatrechtelijke kant. Tot nu toe moet een gebruiker na oplevering kunnen aantonen dat een eventueel gebrek, een scheur in de gevel bijvoorbeeld, door de aannemer komt. De Wkb keert de bewijslast om. De gebruiker legt die scheur in de gevel voor aan de aannemer en zegt ‘laat maar zien dat dit niet door jou kan komen’. Ik ben ervan overtuigd dat mede door dat nieuwe aansprakelijkheidsrisico de bouwers in ons land zo voortvarend met de Wkb-pilots aan de slag zijn gegaan.”

Samenwerken met kwaliteitsborger

De pilot in Gemert is zoals gezegd een van de eerste projecten in ons land waarbij Wkb-ervaringen bij groot onderhoud worden opgedaan. Dat brengt andere bevindingen met zich mee dan bij nieuwbouw, concluderen de heren. Staals: “Bij groot onderhoud en renovatie kom je nogal eens onvoorziene situaties tegen. Een fundering die ontbreekt, een muur die net even anders staat dan op tekening. Daar zoek je zo snel mogelijk een oplossing voor en hup, je maakt het, want het werk moet door. Dat is nu wat lastiger.” Momberg vult aan: “Dergelijke situaties komen we inderdaad tegen. En dan zien we dat er heel knap wordt geïmproviseerd en razendsnel geschakeld en dat er een oplossing komt waar kwalitatief niets op aan te merken valt. Maar wij zullen eerst een tekening en berekening moeten krijgen aan de hand waarvan we de oplossing kunnen toetsen. Dat maakt het des te belangrijker dat aannemer en kwaliteitsborger goed met elkaar samenwerken en communiceren. Want pas dan kun je snel reageren en zorgen dat het werk door kan. Dat pleit er alleen maar voor om de kwaliteitsborger zo vroeg mogelijk bij je project te betrekken, als lid van je team.”

Flexibiliteit versus formaliteit

Pragmatiek wil dus wel eens botsen met formele procedures en protocollen. Ook als een aannemer, flexibel en klantgericht als hij is, nog laat in het proces aanvullende wensen van de opdrachtgever wil inwilligen. Alsnog een dakkapel plaatsen bijvoorbeeld. Momberg: “Geen probleem, maar dat moet dan wel eerst in het papieren plan worden opgenomen, zodat wij de kwaliteit van de uitvoering kunnen toetsen. Dat vraagt tijd; kostbare tijd. Dat is helaas niet anders en dien je als aannemer dus nog duidelijker dan voorheen te communiceren richting opdrachtgever.”

Korting legeskosten

Ja, de Wkb brengt ‘gedoe’ met zich mee, maar uiteindelijk is iedereen erbij gebaat. Aannemer, opdrachtgever, gebruiker en gemeente. “Die gemeente moet daar mijns inziens wel iets tegenover te stellen,” vindt Reijnders. “De legeskosten moeten omlaag. Per slot van rekening heeft zij minder werk en moet een gespecialiseerde kwaliteitsborger worden betaald.” Voor Gemeente Gemert-Bakel is dat vanzelfsprekend, besluit Kerkhof. “In den lande wordt nog volop gedebatteerd over hoe hoog die legeskorting zou moeten zijn. Wij hebben die op 50% gesteld, wat aangeeft hoezeer onze gemeente deze kwaliteitsbevorderende ontwikkeling toejuicht. Want onder aan de streep gaat iedereen er met de Wkb op vooruit!”